Aunque la sentencia del Tribunal Supremo se publicó hace años es ahora cuando la repercusión mediática empuja con fuerza para que los consumidores reclamen los gastos de formalización de los préstamos hipotecarios.
Se calcula que hay hasta 8 millones de hipotecas afectadas – las entidades empujaron al cliente a abonar los gastos de formalización de las hipotecas- oscilando el importe medio de los gastos a devolver por las mismas de 2.000 a 4.000 euros.
El Tribunal Supremo fue claro al afirmar:
“En primer lugar, resulta llamativa la extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones [como veremos] contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto”.
La Ley de Consumidores y Usuarios no admite duda y califica como cláusulas abusivas aquellas que impongan al consumidor consecuencias económicas o gastos que no le sean imputables (para saber más sobre este tema, te aconsejamos echar un vistazo a este artículo).
Cláusula suelo y devolución gastos hipoteca
- También lo son aquellas estipulaciones que impongan al consumidor cargar con el pago de tributos que por su naturaleza le corresponda al empresario.
- Son cláusulas suelo abusivas aquellas estipulaciones que impongan al consumidor cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación.
- Y finalmente, aquellas estipulaciones que impongan al consumidor el abono de servicios complementarios o accesorios no solicitados, como cualquier otra consecuencia que se derive de los mismos (penalizaciones, indemnizaciones, etc.)
Cuándo reclamar los gastos hipotecarios
No es difícil deducir que el principal interesado en escriturar el préstamo (escritura de préstamo hipotecario) es el propio banco.
Por esta razón, los gastos derivados de elevación de la escritura a documento público (escritura notarial), así como los gastos de inscripción de la escritura del préstamo ante notario, son gastos imputables al banco prestamista. Por tanto, el consumidor puede reclamar gastos hipoteca:
- Los gastos que haya abonado por la intervención notarial de elevar la escritura a documento público.
- Los de inscripción de la escritura de préstamo en el Registro de la Propiedad.
- El impuesto de actos jurídicos documentados por la constitución del préstamo hipotecario.
El importe exacto a recuperar por cliente dependerá del importe del préstamo y de los gastos de inscripción.
Nuestro despacho, pionero en reclamaciones bancarias en general, y devolución gastos hipoteca en particular, reclamará todos y cada uno de los gastos repercutidos al consumidor.
Por esta razón, puedes llamarnos, o rellenar el formulario con sus datos, y te informaremos de la tramitación del proceso de gastos de formalización hipoteca.
Para cualquier dudas sobre cómo reclamar gastos de hipoteca, puedes contactar con nosotros o consultar esta página.
Adjuntamos el modelo de reclamación de gastos de hipoteca.
¿Reclamar gastos hipotecarios abusivos?
Por Supuesto.
Junto con las cláusulas suelo, los españoles que tienen una hipoteca se han sorprendido al saber que también existen una serie de gastos del préstamo hipotecario, que son indebidamente cobrados.
Y ante la posibilidad de que hayan pagado algo que no les correspondía pagar, el Alto Tribunal de Justicia ha determinado que se pueden reclamar al banco para que los devuelva.
En efecto, miles de usuarios han sido damnificados y se están produciendo reclamaciones directamente a las entidades financieras.
Los gastos que gravan una hipoteca son básicamente tres: el impuesto del Registro Notarial, el del Registro de la Propiedad y el de Actos Jurídicos Documentados. También están los gastos de gestoría, que pueden incluso rondar los 400 euros.
Y en el caso de una hipoteca media de 150.000 euros, hay que pensar que los 3 impuestos anteriores son proporcionales, con lo que el montante mínimo que se puede reclamar está en 3.500 euros y de ahí en adelante si las hipotecas son superiores.
Lo primero es:
Averiguar la cantidad exacta que hay que reclamar
(Echa un vistazo aquí),
Algo que debe aparecer en la factura que la gestoría envía al cliente tras la formalización del préstamo. Es importante conservar este documento para pedir una cita en la entidad financiera con el objetivo de ser atendidos.
De no ser así, se puede interponer una reclamación formal en el servicio de atención al cliente de la entidad, para lo cual ellos indican el procedimiento a seguir porque están obligados como en cualquier establecimiento.
De ser rechazada, la demanda puede ser elevada al Banco de España como siguiente medida extrajudicial.
Y aunque su respuesta no es vinculante, sí representa una medida de presión ante una nueva reclamación contra el banco, que puede también negarse a devolver los gastos o dar la callada por respuesta.
Vía judicial
Finalmente queda la vía judicial para conseguir la devolución gastos hipoteca mediante abogado y procurador ante un juzgado, para lo cual conviene informarse previamente de cuáles son las condiciones que tiene cada despacho. También mediante las asociaciones de consumidores que llevan causas colectivas.
Y no siempre se consiguen cobrar, por lo que hay que confiar en sus predicciones al estudiar el caso.
Por un lado están los que dicen que se pueden reclamar los gastos de hipotecas contraídas 4 años antes del 2015, fecha de la promulgación del TSJ, y 4 años después. Es decir de 2011 a 2019, pero otros estiman que no prescribe y que se pueden reclamar ante un tribunal sin fechas.
¿Qué Gastos Hipotecarios Puedes Reclamar en 2025?
La legislación española actual, respaldada por múltiples sentencias del Tribunal Supremo, establece claramente los gastos hipotecarios que pueden ser objeto de reclamación. Los principales conceptos recuperables incluyen:
- Gastos de notaría (50%)
- Gastos de gestoría (50%)
- Gastos de registro
- IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) en casos anteriores a 2018
- Comisión de apertura
Plazos Legales para la Reclamación
Es fundamental conocer los plazos vigentes para presentar tu reclamación:
- Si se solicita la nulidad radical de la cláusula, podemos reclamar la misma independientemente de los años transcurridos desde su contratación.
Cálculo de la Cantidad a Reclamar
La cantidad media recuperable oscila entre 2.000€ y 3.000€, dependiendo de:
- Fecha de constitución de la hipoteca
- Importe del préstamo
- Comunidad Autónoma
- Entidad bancaria
Ejemplo de Cálculo
Para una hipoteca de 150.000€:
- Notaría: 400-600€ (50%)
- Registro: 300-400€
- Gestoría: 300-400€ (50%)
- IAJD: 1.500-2.250€ (varía según la Comunidad Autónoma)
Proceso de Reclamación Paso a Paso
1. Preparación de la Documentación
- Escritura de constitución de la hipoteca
- Facturas de gastos notariales
- Justificantes de pago
- DNI del titular/es
2. Reclamación Extrajudicial
- Presentación de reclamación al Servicio de Atención al Cliente
- Plazo de respuesta: 2 meses
- Documentación de la negativa o falta de respuesta
3. Vía Judicial
- Presentación de demanda
- Proceso judicial
- Ejecución de sentencia
Jurisprudencia Actualizada: Gastos de formalizacion de hipoteca
Las últimas sentencias del Tribunal Supremo han establecido criterios claros:
- STS 555/2020: Confirmación de la nulidad de gastos
- STS 457/2020: Distribución de gastos notariales
- STS 35/2021: Validez de comisiones de apertura
Requisitos para la Reclamación Exitosa: Devolución gastos hipoteca
Para maximizar las posibilidades de éxito:
- Conservar toda la documentación original
- Cumplir los plazos legales
- Seguir el procedimiento establecido
- Contar con asesoramiento legal especializado
Devolucion gastos formalizacion hipoteca: Errores Comunes a Evitar
A la hora de tramitar la devolución de gastos de formalizacion hipoteca evita el:
- No guardar la documentación original
- Exceder los plazos de reclamación
- Aceptar ofertas bancarias sin asesoramiento
- Omitir conceptos reclamables
Novedades Legislativas 2025
La normativa actual incorpora cambios significativos:
- Nuevos criterios de transparencia bancaria
- Actualización de plazos de prescripción
- Modificaciones en costas procesales
Esperamos que este artículo de devolución gastos hipoteca actualizado a 2025 te haya resultado de interés y quedamos a tu disposición.
[Enlaces a fuentes autorizadas]
- Banco de España: https://www.bde.es/
