El derecho de adquisición preferente del arrendatario de vivienda
Hoy analizamos el derecho de adquisición preferente del arrendatario de vivienda.
El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos otorga a los inquilinos la posibilidad de adquirir la vivienda que ocupan en caso de que esta sea vendida, con prioridad sobre cualquier otro comprador interesado. Para ello, se contemplan dos derechos clave: el de tanteo y el de retracto. Sin embargo, la Ley 4/2013, que busca flexibilizar y fomentar el mercado del alquiler de viviendas, permite que las partes renuncien expresamente a estos derechos mediante un acuerdo mutuo.
Si el propietario de una vivienda en alquiler decide ponerla en venta, el arrendatario tiene preferencia para adquirirla. Esto significa que si el inquilino iguala la mejor oferta recibida, puede impedir que la propiedad sea vendida a un tercero (derecho de tanteo). Asimismo, si la vivienda ya ha sido vendida a un tercero sin respetar este derecho, el arrendatario puede revocar la venta (derecho de retracto). Para hacer esto posible, el propietario está obligado a informar de manera fehaciente sobre la venta, incluyendo tanto el precio como las condiciones esenciales de la operación.
El derecho de tanteo y retracto
El derecho de tanteo y retracto que asiste a los inquilinos en este tipo de situaciones cuenta con una fuerte protección en nuestro sistema jurídico. Por ejemplo, para inscribir la venta de una vivienda alquilada en el Registro de la Propiedad, es obligatorio acreditar que el arrendatario fue notificado debidamente tanto de la oferta de compra como de la venta definitiva. Si la vivienda no está alquilada, el vendedor debe declarar en la escritura que el inmueble no tiene inquilinos; de lo contrario, estaría incurriendo en un delito de falsedad en documento público.
Es importante destacar que estos derechos no implican que el propietario esté obligado a vender, solo que el inquilino tiene preferencia si el propietario decide hacerlo. Aunque el objetivo tanto del tanteo como del retracto es similar, la aplicación de cada uno difiere. El derecho de tanteo se activa cuando el arrendador informa al inquilino de su intención de vender, dándole la posibilidad de adquirir la vivienda antes que un tercero. Por otro lado, el derecho de retracto permite al inquilino revocar una venta ya realizada si no se respetó su derecho de tanteo, por ejemplo, porque no fue notificado o porque las condiciones de la venta final fueron distintas a las comunicadas inicialmente.
Existen propietarios que se han visto en situaciones difíciles, o incluso han tenido que acogerse a la ley de segunda oportunidad, por un error en la venta de una vivienda sin cumplir los requerimientos que exige el tanteo.
Renuncia de las partes a estos derechos.
A pesar de lo anterior, las partes pueden acordar expresamente la renuncia a estos derechos. En ese caso, el propietario queda en libertad de vender la vivienda sin necesidad de cumplir con los requisitos que habitualmente garantizan la preferencia del arrendatario. Existen también situaciones en las que otros derechos pueden prevalecer sobre el tanteo y el retracto, como en el caso de los copropietarios del inmueble, la venta conjunta de un edificio completo o la venta de todas las propiedades que un mismo propietario tiene en el mismo edificio.
El inquilino dispone de un plazo de treinta días naturales para ejercer su derecho de tanteo desde que recibe la notificación de venta, o su derecho de retracto desde que tiene conocimiento de la venta a un tercero. El propietario, por su parte, tiene un plazo de 180 días naturales para completar la venta después de haber notificado al inquilino su intención de vender. Si este periodo expira sin que se haya formalizado la operación, deberá hacer una nueva notificación y se reiniciarán los plazos.
Más información sobre el derecho de adquisición preferente
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