La huelga de alquileres es ilegal: El propietario tiene la facultad de rescindir el contrato de arrendamiento
Como indicamos en el título, la huelga de alquileres es ilegal.
Recientemente miles de individuos se manifestaron en las calles de Madrid en protesta por el elevado costo de los alquileres. Se convocó a la reunión por parte del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos, junto con otros cuarenta colectivos.
Entre los participantes se encuentran las Comisiones Obreras, la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, Amnistía Internacional y Ecologistas en acción. Todos bajo el lema “los rentistas nos roban la vida, los gobiernos los protegen”.
De acuerdo con la información proporcionada por la Delegación del Gobierno, participaron 22.000 individuos, mientras que según los convocantes, participaron 150.000. Durante el recorrido, no solo se observaron afiches solicitando una reducción en los precios, sino que todos los ciudadanos extrajeron sus llaves de sus bolsillos en señal de protesta.
¿Qué piden los sindicatos?
A lo largo de la manifestación, Valeria Rapú, la portavoz del sindicato, exhortó a todos los ciudadanos a cesar el pago de los alquileres. “No existen policías, tribunales ni matones suficientes para desalentar a todos los presentes en este lugar”, declaró.
De acuerdo con opiniones de diferentes juristas, la huelga de alquileres es ilegal. Este derecho se encuentra restringido por motivos laborales en el artículo 28 de la Constitución Española. “Además, la incumplimiento del pago de la renta acordada por el arrendador y el arrendatario constituye motivo para la resolución del contrato de arrendamiento”.
Asimismo el propietario puede recurrir a un procedimiento de desahucio para resolver el contrato y reclamar las rentas debidas y futuras hasta que se efectúe la entrega efectiva del inmueble.
Por un lado, comprende que la búsqueda de una vivienda de alquiler se ha vuelto cada vez más ardua, especialmente en las grandes urbes. Es suficiente realizar un “recorrido” por Idealista para constatar que cada vez resulta más arduo hallar un apartamento por menos de 1.000 euros que disponga de ventanas.
Arrendatarios jóvenes
Esta situación se ha transformado en un problema primordialmente para los jóvenes, pero también para numerosas familias que carecen de los ingresos necesarios para acceder a esas viviendas con alquileres que pueden representar el ochenta por ciento de la nómina de los interesados.
Es necesario añadir los requisitos que los arrendadores exigen, tales como avales, depósito o varios meses de fianza. Además, solicitan asumir la responsabilidad del pago de un seguro de arrendamiento, una acción a la que no obliga la LAU.
Este es el veredicto pionero emitido por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 7 de Parla la semana anterior en una sentencia dictada por la magistrada Nerea Fuentes Guardia. En la presente circunstancia, instruyó al casero a reembolsar a la inquilina 917,85 euros.
¿Y los arrendadores qué?
Sin embargo, es necesario ponerse en la posición del arrendador, ya que cada vez tiene más dificultades para cobrar la mensualidad cuando los inquilinos dejan de pagar.
Posteriormente, si presenta una demanda de desahucio, podrían transcurrir meses e incluso años hasta que recupere su inmueble y el monto de las mensualidades no abonadas. Este es un caso excepcional, dado que la mayoría de las ocasiones el arrendador no logra recuperar las cantidades adeudadas.
¿Qué se solicita en la huelga de alquileres?
Los inquilinos solicitan una disminución en los costos de alquiler y la renuncia de la ministra de vivienda. En ambas situaciones puede entenderse la petición, los precios de los alquileres han aumentado exponencialmente.
En lo que respecta a las obligaciones del Gobierno, no solo de la ministra de vivienda, sino también del ejecutivo legislativo que en las regulaciones sobre arrendamientos no protege a nadie, ni a los arrendadores ni a los arrendatarios. La evidencia que, tras más de un año desde la publicación de la Ley por el Derecho a la Vivienda, el problema del mercado de alquiler ha evolucionado hacia un caos antisocial e insostenible.
La legislación brinda protección al inquilino que cumple con el contrato durante la duración del contrato, pero no garantiza la protección del propietario frente a la ocupación ilegal, los individuos precarizados y los morosos.
Aunque las demandas de los arrendatarios con respecto a la huelga podrían ser válidas, el apercibimiento de los sindicatos se encuentra desorientado: si no se satisfacen las demandas de los huelguistas, los arrendatarios dejarían de abonar las rentas.
La ilegitimidad que contempla dejar de pagar el alquiler
Esta declaración -dejar de pagar el alquiler- es incorrecta debido a que la principal obligación del arrendatario es abonar las rentas arrendaticias. En caso contrario, estaríamos ante un incumplimiento flagrante del contrato y el arrendador iniciaría una demanda de desahucio inmediatamente. Esto es lo que será, independientemente de si son cien o cientos los arrendatarios incumplidores, por lo que la huelga de alquileres no tiene cabida desde un punto de vista jurídico.
En este escenario, los tribunales quedarían desbordados y los propietarios deberían soportar todo el perjuicio causado por leyes que obvian que en el arrendamiento existen dos partes. Por lo tanto, los deberes y derechos de los inquilinos y los propietarios deben mantenerse en un equilibrio.
El cese en el pago de la renta constituye una infracción severa que debe resultar en el lanzamiento del inquilino.
Problemas y soluciones contrarias a la ley
El problema se ha presentado: los alquileres han aumentado de tal manera que ya no son asumibles por una sociedad reconocida como de clase media, no mencionando ya el drama de numerosas familias con una situación económica adversa.
La solución no radica en dejar de pagar la renta del alquiler y trasladar el problema a los propietarios, dado que España es una nación con una mentalidad de propiedad. La solución radica en facilitar el alquiler y promover el alquiler, modificando las normas procesales que regulan los desahucios con el fin de que el arrendador, en caso de que el inquilino deje de pagar o su vivienda sea ocupada sin un anclaje legal, pueda recuperar la propiedad en plazos razonables.
Los problemas que entrañan para las partes los procedimientos legales
Es inadmisible que un procedimiento de desahucio, en cualquiera de sus formas, incluya la ocupación inconsentida, los arrendadores precarizados y los morosos del alquiler, tenga una duración media de un año.
Asimismo, es inadmisible que el actual marco legal juzgue al arrendador defraudado como si fuese el causante del caos en el mercado de alquiler.
Finalmente, es inadmisible que el propietario se vea sometido a una carga administrativa sólo para que se admita la demanda.
La intervención de los registradores de la propiedad, la suspensión del expediente hasta que la Comisión de Asistencia Jurídica Gratuita se pronuncie, y la obligación de que los Servicios Sociales se pronuncien en cada procedimiento, funcionan como verdaderos campos de minas que obstaculizan la recuperación de la vivienda en los procedimientos judiciales cuando el propietario ha sido defraudado, resultando en un resultado injusto en relación al legítimo derecho de la propiedad a disponer de sus inmuebles.
Reticencias del propietario a poner su vivienda en alquiler
Con estas circunstancias, resulta lógico que el propietario se resista a alquilar. La consecuencia inmediata no es otra que la contracción de la oferta de alquiler ante una demanda en aumento de jóvenes que aspiran a la independencia, trabajadores de otras naciones que buscan una oportunidad en España, y los miles de estudiantes que acuden a las universidades de las grandes urbes.
La presión ejercida por los sindicatos de inquilinos, que indudablemente es, o debería ser, bienintencionada, tendrá poner el foco en la implementación de modificaciones legales ágiles y rápidas para incentivar al propietario a arrendar.
Si los ocupas fueran compelidos a devolver la propiedad en un plazo de 48 horas, al igual que los precaristas que no presenten un título que les legitime en la posesión durante este período, y si a los morosos se les expulsara de la vivienda en un plazo de dos meses, observaríamos cómo el mercado de arrendamiento se recuperaba de manera natural.
Esto no obstaculiza otras medidas urgentes que los poderes públicos no pueden ignorar: la protección de viviendas nuevas, el apoyo a la inversión privada y una regulación que no genere estigma para las viviendas turísticas.
La solución de los sindicatos: Hacer una huelga de inquilinos.
Este planteamiento genera severas dudas legales.
¿Es legal la huelga de alquileres de los arrendatarios?
Desde nuestra perspectiva, esa no es la pregunta apropiada. No es que dicha huelga sea legal o no, sino que no está regulada adecuadamente. Indudablemente, se reconoce el derecho a expresarse en el artículo 21 de la Constitución. Sin embargo, es más que cuestionable que se reconozca una huelga de inquilinos, dado que la Constitución Española únicamente reconoce el derecho a la huelga en su artículo 28.2 por motivos laborales.
En caso de que se lleve a cabo la pretendida huelga de alquileres, resulta inadmisible que los propietarios asuman la responsabilidad de pagar los platos rotos. Según la legislación, los propietarios tendrían la facultad de desistir por impago de rentas y los jueces no tendrían más alternativas que penalizar a los inquilinos incumplidores.
Aunque nuestros juzgados y tribunales comprendan la problemática, estas autoridades, al igual que todos los poderes públicos, están sujetas a la ley. Tras los procesos judiciales pertinentes, los juzgados deberían ordenar el lanzamiento inmediato cuando se presenten los supuestos mencionados. Sostuvimos la postura de que el impago de las rentas no se justifica bajo el pretexto de que el mercado de alquiler no esté debidamente regulado.
La controversia se ha agudizado y el legislador debería abordar el derecho a la propiedad privada y el derecho a una vivienda digna, que son dos derechos fundamentales y complementarios que no deben estar en conflicto. Sin embargo, es evidente que los arrendatarios que cesen en el pago de sus rentas enfrentan una batalla perdida.
Dudas acerca de la huelga de alquileres (FAQ).
A continuación, examinaremos el conjunto de interrogantes más frecuentes que los clientes de Abogados Madrid Legal nos han transmitido.
¿Es factible interrumpir el pago del arrendamiento?
No, es la única excepción que se establece en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Hace alusión a la responsabilidad del arrendatario de desalojar temporalmente la vivienda debido a la inhabitabilidad derivada de obras de conservación o de obras acordadas por la autoridad correspondiente. En tales circunstancias, el arrendatario posee la facultad de rescindir el contrato sin ninguna penalización, o de suspender el contrato suspendiendo el plazo de duración y la obligación de abonar la renta.
¿Cómo se debe notificar al propietario la decisión de interrumpir el pago del alquiler?
Es necesario enviar un requerimiento fehaciente (burofax) instándole a solucionar los problemas de inhabitabilidad para retornar a la vivienda arrendada.
¿Cuáles son las circunstancias bajo las cuales un inquilino puede ser considerado en una situación de vulnerabilidad?
Conforme al artículo 447 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el tribunal tiene la facultad de considerar que la suma del monto de la renta, en caso de un juicio de desahucio por falta de pago, junto con los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones, exceda el 30% de los ingresos de la unidad familiar y que el conjunto de dichos ingresos no supere:
Desde una perspectiva general, se establece un límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual, conocido en adelante como IPREM.
Se incrementará este límite en 0,3 veces el Índice de Precios al Consumidor (IPREM) por cada hijo en la unidad familiar. Se aplicará un incremento de 0,35 veces el Índice de Pobreza Económicamente Activa (IPREM) en el caso de una unidad familiar monoparental, o en el caso de cada hijo con discapacidad igual o superior al 33%.
Este límite se incrementará en 0,2 veces el Índice de Precios al Consumidor (IPREM) por cada individuo que supere los 65 años de edad, miembro de la unidad familiar o personas en estado de dependencia que esté bajo su responsabilidad. Límites en absoluto fáciles de comprender, como ocurre con las comisiones bancarias.
En la eventualidad de que alguno de los miembros de la familia tenga declarada una discapacidad igual o superior al 33%, una situación de dependencia o enfermedad que le impida de manera permanente realizar una actividad laboral, el límite estipulado en la letra a) será de cinco veces el Índice de Precios al Consumidor (IPREM), sin considerar los incrementos acumulados por cada hijo a cargo.
En consecuencia, el tribunal podrá considerar que los ocupantes del domicilio son individuos dependientes, conforme a lo estipulado en el apartado 2 del artículo 2 de la Ley 39/2006, promulgada el 14 de diciembre, que promulga la Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia, víctimas de violencia hacia la mujer o personas menores de edad.
¿Qué clase de salvaguardas dispone un inquilino en situación de vulnerabilidad?
Si el inquilino sea vulnerable, resulta imprescindible buscar soluciones u alternativas habitacionales. Se suspende temporalmente el procedimiento de desahucio que el propietario haya podido iniciar.
¿Cuáles son las opciones disponibles para el propietario en caso de que el inquilino no efectúe el pago del alquiler?
Debe enviarle un requerimiento (burofax con acuse de recibo y certificación de texto) con el fin de reclamar la deuda y notificarle acerca de posibles acciones legales en caso de que no abone la renta.
Si el arrendatario no efectúa el pago de la renta y continúa ocupando el inmueble, el propietario tiene la facultad de interponer una demanda de desahucio por incumplimiento de pago de la renta y reclamar las cantidades correspondientes.
En caso de que el arrendador conceda un período de un mes entre la solicitud y la presentación de la demanda, especificando todo lo anterior en la demanda, podrá solicitar que el inquilino no tenga la posibilidad de saldar la totalidad de la deuda arrendaticia y suspender el desahucio.
¿Cuántos meses deben transcurrir para que el pago del alquiler se considere como impago?
El arrendador tiene el derecho de iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago en el caso de que se produzca un impago en la renta del alquiler, dado que no se establece un mínimo de mensualidades.
¿Posee el propietario el derecho de interponer una demanda de desahucio contra el inquilino?
En efecto, es necesaria la participación de un letrado y procurador. En el proceso judicial, se puede solicitar la resolución del contrato, la acumulación de los ingresos correspondientes hasta el desalojo y las costas del juicio.
Una vez admitida la demanda por el tribunal, se determina la fecha probable para el juicio y para el despido forzoso del inquilino. Se informa al arrendatario sobre la demanda y la documentación anexa a la misma, concediéndole un período de 10 días para abonar la deuda, desalojar de forma voluntaria o oponerse a la misma.
Este procedimiento tan simple no se ha explicado a los manifestantes de la huelga de alquileres. Simplemente se ha aducido a un eventual colapso de los juzgados.
¿Y si el propietario posee un patrimonio considerable?
Conforme a la Ley de Vivienda, se define como gran tenedor a la “entidad física o jurídica que posea más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, o una superficie construida que supere los 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.”
Esta normativa concede a las Comunidades Autónomas el poder de alterar los criterios para ser consideradas como gran tenedor. Por consiguiente, en Cataluña, en las zonas de mercado intenso, se cataloga a los propietarios de cinco o más propiedades urbanas de uso residencial como gran tenedores.
Si el arrendador es un gran tenedor, al presentar la solicitud de desahucio, tiene la responsabilidad de verificar si el inquilino demandado está o no en situación de vulnerabilidad. Para alcanzar este objetivo, es imprescindible presentar un informe de servicios sociales que confirme que el individuo no está en una situación de vulnerabilidad. Si el arrendatario es vulnerable, el juzgado únicamente admitirá la demanda de desahucio si el gran tenedor evidencia haber llevado a cabo un proceso de conciliación con el inquilino.
