La dación en pago de la vivienda cancela la hipoteca

Recientemente el Ministro de Economía y Competitividad ha anunciado que a las personas o familias que cumplan con unos requisitos determinados se les permitirá acogerse a la dación en pago, esto es, la entrega de la vivienda para saldar la hipoteca. Esta iniciativa se encuadra dentro de una serie de medidas recogidas en un “Código de Buenas Prácticas” y reformas de carácter legal.

Esto fue aprobado así por Real Decreto, en el que se dicta que las medidas estipuladas para la dación en pago se podrán aplicar a las hipotecas que estén vigentes a la fecha de la entrada en vigor del mismo.

Hasta el momento, solo las personas que tengan el préstamo hipotecario suscrito con alguna entidad que se haya adherido voluntariamente al Código de Buenas Prácticas puede optar a la dación en pago.

Por su parte, la entidades quedarán incluidas en este Código durante al menos dos años, que se prorrogarán automáticamente por períodos anuales en caso de que no soliciten su exclusión. Actualmente, las entidades Catalunya Caixa, Ibercaja, Novagalicia Banco, Unicaja, Kutxabank, Caixabank, Santander, Bankinter, Banc Sabadell, NCG Banco, Bankia, BMN y 23 cooperativas de crédito ya han anunciado su incorporación.

No obstante, para la concesión de esta posibilidad se exige la concurrencia unos requisitos muy concretos, entre los que se encuentran:

– La vivienda que se quiera entregar no puede estar gravada con cargas posteriores.

– Todos los miembros de la familia han de estar en situación formal de desempleo y carecer de otros bienes o derechos patrimoniales.

– La vivienda que se pretende entregar no ha de estar tasada en más de 200.000 euros y ha de tratarse de la única vivienda en propiedad.

– El hipotecado no ha de tener avalista solvente. En caso de tenerlo, el avalista se mantiene como garante del préstamo, y si el avalista tiene ingresos o propiedades, el decreto no se aplica.

– El caso no debe estar en procedimiento de ejecución.

El equipo letrado de Abogados Madrid Legal ofrece un servicio líder de asesoramiento y representación en este tipo de procesos, que abarca su tramitación íntegra hasta la cancelación definitiva de la deuda hipotecaria evitando el desahucio express  de la vivienda.

Subrayamos a continuación los aspectos del proceso que creemos que son de mayor interés para nuestros clientes:

El solicitante, en primer lugar, se deberá de acoger a un plan de reestructuración hipotecaria (normalmente esto consiste en que la entidad aplica una carencia de capital de 4 años a euribor + 0,25% más una ampliación del plazo). En este momento nuestro cliente ya será representado por nuestros abogados, asegurándonos de que una hipotética modificación de condiciones no lleve aparejada ningún abuso para la figura del hipotecado.

Si a pesar de la medida aplicada, la cuota continúa siendo aun impagable para el hipotecado, la entidad deberá ofrecer otras medidas complementarias, como por ejemplo un descuento de aproximadamente el 25% en el total de la cantidad a abonar por el hipotecado, u otra medida tendente a compensar al hipotecado que ya ha abonado una gran parte del préstamo. Tambien defendemos clausulas suelo, reclamacion del IRPH y otros temas hipotecarios

Si después de esto, el hipotecado no puede aún abonar el préstamo, se abre el plazo para solicitar la dación en pago. En este punto la entidad estará obligada a aceptar la dación de la vivienda y cancelar definitivamente la deuda. En este momento nuestros abogados iniciarán las negociaciónes pertinentes en aras de lograr una tasación de la vivienda justa. Es práctica habitual, y en nuestra opinión injusta para el propietario de la vivienda, que la entidad tasadora dependa de la propia entidad de crédito.

Una vez realizada una tasación satisfactoria para ambas partes se procede a la automática entrega de la vivienda y cancelación de la deuda.

En estos momentos esta pendiente de aceptación la propuesta del Ejecutivo que consiste en que, al menos durante dos años, las personas o familias que entreguen la vivienda puedan habitar en ella antes de su desalojo. En concreto, este periodo podría ser prorrogable si las familias acuerdan con la entidad financiera una cuota de pago que sea de interés para ambos.