En Diciembre del año 2016, el Tribunal Supremo consideró que algunos bancos cobraran cantidades indebidas a clientes, cobros que se ocultaban bajo los nombres de gastos del préstamo hipotecario. Estos gastos o, al menos una gran parte de ellos, debería de haberse hecho efectiva por parte de la entidad bancaria y no por parte del cliente, entendiéndose como indebido el cobro de dicha cantidad.
Una de las cosas que se pueden hacer para obtener la devolución de esa cantidad es la de dirigirse a las entidad para solicitar la devolución de la cantidad cobrada indebidamente, antes de llegar a la vía judicial. Con el contrato hipotecario en mano podemos leer claramente que los tributos, comisiones, gastos o pagos y reintegros derivados de dicho contrato se harán por cuenta de la parte prestataria. Por lo tanto obtener la devolucion gastos prestamo hipotecario debería de ser cuanto menos sencillo, ya que está firmado por ambas partes.
El antecedente de las Cláusulas Suelo
Igual que pasó con las clausulas suelo, la reclamación de las cantidades cobradas por las entidades indebidamente deben de ser reclamadas por el consumidor ante el servicio de atención al cliente del banco o, en el caso de no llegar a un acuerdo, proceder con una demanda ante los juzgados.
Esto puede suponer un proceso largo, ya que en primer lugar deberá de hacerse una reclamación por la cantidad que se estima conveniente ante la entidad bancaria.
Si transcurridos un par de meses no se ha conseguido una línea de actuación, es decir, el banco no se ha puesto en contacto con nosotros para resolver el tema de forma amistosa, podremos proceder con la oportuna demanda. Deberemos de dejar claro que es lo que le solicitamos a su Señoría, que no será otra cosa que la nulidad de la clausula que se considera abusiva y la retribución de los gastos abonados en demasía por dicha clausula, lo que viene siendo reclamar lo que se considera y es de uno mismo.
Todo esto es bueno hacerlo con la ayuda de un abogado ya que es un proceso judicial complejo y este es un buen motivo para que lo prepare un profesional.
Gastos de hipoteca que puedes Reclamar:
- Las facturas de Notaria y Registro de la Propiedad: estas facturas se nos serán rembolsadas porque según el Supremos las facturas de las formalizaciones de escrituras y las inscripciones de las mismas deben de ser pagadas por las personas que las solicitan y, en el caso de una hipoteca, los prestamistas son las personas más interesadas en tener la inscripción de la escritura.
- También se pueden reclamar los gastos de tasación y gestoría: es decir, cada visita al notario, cada documento expedido y cada copia de escritura, deben de ser abonadas por la entidad prestataria y no por el deudor.
Sin duda todo esto de los gastos del préstamo hipotecario ya no tiene una fecha límite, es decir ya no hay un plazo para solicitar la nulidad de las clausulas abusivas y la devolución de las cantidades que hemos pagado sin deber. Para las hipotecas que están vigentes todavía, y las que ya no están vigentes, no existe plazo, como indicamos. Ya que se solicita la nulidad radical de la cláusula, lo que hace que sea imprescriptible.
Los gastos del préstamo hipotecario tras la sentencia del Tribunal Supremo
Desde que se dictará la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 han sido numerosos los vaivenes jurisprudenciales por parte de los distintos tribunales en el reintegro de los gastos ocasionados en la constitución del préstamo hipotecario. Los gastos del préstamo hipotecario son los siguientes:
- Gastos de tasación del inmueble objeto de adquisición.
- Gastos notariales como consecuencia de la escritura hipotecaria.
- Gastos registrales por la inscripción de la escritura en el Registro de la propiedad.
- Impuesto de actos jurídicos documentados.
- Gastos de gestoría para la tramitación y constitución del derecho real.
Tras la sentencia del Alto Tribunal un buen número de juzgados concedía el reintegro de la totalidad de los mencionados gastos, incluido el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Impuesto que, tras la sentencia del Pleno de la Sala 3ª del Tribunal Supremo de fecha 27 de noviembre de 2018, debía sufragarse por el prestatario.
Tras la fecha del 27 de noviembre de 2018 el impuesto de actos jurídicos documentados debía sufragarse por el prestatario.
Tras dicha sentencia los Juzgados y Audiencias Provinciales concedían prácticamente por unanimidad todos los gastos de constitución del préstamo, salvo el referido impuesto. Es cierto que un número reducido de Audiencias Provinciales mostraban dudas acerca de la concesión de los gastos de tasación así como la asunción integra por parte del banco de los gastos notariales y registrales del préstamo hipotecario.
Dudas que finalmente se disiparon tras la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019, sentencias 46,47, 48 y 49, que tras analizar la controversia en la distribución de los gastos mencionados establecieron el siguiente criterio:
– Respecto a los gastos notariales señala que la intervención del notario interesa a ambas partes, por parte del prestamista que obtiene un título ejecutivo y por parte del prestatario que obtiene un interés inferior a otros préstamos sin garantía, debiendo distribuirse los gastos a partes iguales.
Los gastos notariales deben distribuirse a partes iguales entre el prestamista y el prestatario.
– Respecto a los gastos de gestoría, dado que los servicios interesan también a ambas partes, como el pago del impuesto AJD, debe sufragarse por mitad entre prestamista y prestatario.
Los gastos de gestoría también deben dividirse a partes iguales.
– Respecto a los gastos de Registro de la propiedad señala que al inscribirse la garantía hipotecaria en beneficio del prestamista debe el banco sufragarlos íntegramente.
Los gastos de Registro de la propiedad debe sufragarlos el banco íntegramente.
No obstante, la distribución de los gastos analizada por el Tribunal Supremo ha sido cuestionado por distintos juzgados. En este sentido, el Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Palma de Mallorca interpuso cuestión prejudicial ante el TJUE para que se pronunciará si resulta procedente una distribución de los gastos entre prestamista y prestatario una vez declarada la nulidad de la cláusula de imposición de gastos hipotecarios.
Si te ha gustado la información ofrecida sobre los gastos del préstamo hipotecario, también ofrecemos información sobre el tiempo para desahucio local comercial para que estés correctamente informado.
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FAQ
Por medio de esta sección pondremos en conocimiento del afectado los gastos que se pueden reclamar, el procedimiento habilitado y resolveremos las dudas más frecuentes.
1. ¿Que gastos se pueden reclamar?
Todos los derivados de la concesión del préstamo hipotecario. Honorarios de Notaria, impuesto derivado del préstamo –Pago modelo 601 a Hacienda–. Honorarios Registro por inscripción. Coste de tasación de vivienda para concesión de préstamo hipotecario.
2. ¿Debo de interponer reclamación previa en la entidad? ¿Cómo debo hacerlo?
Es recomendable. En nuestra página web hemos facilitado un modelo para que todo afectado pueda copiar, adaptar y presentar en su entidad.
Debe de incluir sus datos y las características de su caso, imprimirlo por duplicado, y presentarlo en su entidad. Usted se debe de quedar con una copia sellada.
3. En el caso de que mi reclamación previa sea desestimada ¿Qué debo hacer?
Reclamar judicialmente. Puede remitirnos su caso rellenando nuestro formulario y estudiaremos su asunto de manera gratuita.
4. ¿Qué duración tiene el procedimiento judicial?
La duración del procedimiento para la devolución de gastos del préstamo hipotecario dependerá de una serie de factores que de antemano son difíciles de prever, como el juzgado que nos asignen. Si no hay acuerdo con el banco la duración media oscila entre 7 y 13 meses (dependerá de la concreta carga del juzgado).
5. ¿Qué se puede obtener mediante la reclamación judicial?
Lo que se solicita en demanda es la nulidad de la cláusula que impone los gastos de constitución de hipoteca al consumidor, y reembolso total de las cantidades abonadas por el cliente (con condena en costas).
6. ¿Cuáles son los honorarios del despacho?
Abogados Madrid Legal solo cobrará el 10% de las cantidades recuperadas una vez están en la cuenta del cliente.
7. ¿Es necesario hacer un poder de representación?
Para interponer demanda es necesario estar representado por procurador y asistido por letrado ejerciente. Este poder de representación puede hacerse en una notaría (tiene coste aproximado entre 35-50 euros).
8. ¿Estaré informado/a del procedimiento judicial?
Informamos a los clientes de la marcha del procedimiento. Eso comprende informar de las actuaciones que tengan cierta relevancia, por ejemplo, el cliente será informado de la presentación de la demanda, la admisión a trámite de la demanda, fechas de juicio, posibles acuerdos con el banco, etc.
9. ¿Qué pasos debo de seguir para continuar con el procedimiento?
Debe de remitirnos un correo electrónico a info@madridlegal.es adjuntando las facturas que abonó para la constitución del préstamo hipotecario (escaneadas en formato PDF) y las estudiaremos sin compromiso.
Esperamos que este artículo sobre gastos del préstamo hipotecario haya resuelto tus dudas, si quieres ampliar información ¡Contacta con nosotros!
