Procedimiento de desahucio por precario
Debemos recordar que el desahucio está regulado, para los arrendamientos de inmuebles urbanos, en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos modificada por la Ley 4/2013. Y para el arrendamiento de fincas rústicas, en la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.
Se pueden dar tres motivos para llevar a cabo un desahucio, el primero y más notorio, es el impago de alquiler al arrendador. El segundo caso es la finalización del plazo de duración del contrato de arrendamiento y la permanencia forzosa del arrendatario en la vivienda. Y en tercer lugar el desahucio por precario que vamos a desarrollar en el presente artículo.
Con el desahucio de precario se pretende recuperar la posesión de la cosa inmueble, sea urbana o rústica, cuando en él viven ocupas o personas que entraron en la vivienda con el consentimiento del propietario.
Ejemplos de precario:
Padres que ceden su segunda vivienda a su hijo recién casado sin que medie contrato y sin que paguen renta. El hijo al cabo de cinco años se divorcia de su esposa, con la que tiene un niño de dos años. La ex esposa se queda dentro del inmueble y se niega a abandonarlo.
Fallece una pareja de ancianos que dejan en herencia su vivienda a tres de sus hijos. Uno de los hijos entra a vivir en el inmueble sin decir nada a sus dos hermanos y sin pagar ninguna clase de renta a estos.
Pareja decide ir a tomar un periodo de seis meses de vacaciones en Asia y al regresar a su domicilio se encuentran con la sorpresa de que no pueden acceder a él porque uno o varios okupas han entrado a la fuerza en la casa cambiando las cerraduras.
Cuestiones importantes antes de demandar:
- Gastos a tener en cuenta:
Abogado y procurador: es necesaria la intervención de ambos.
Poder notarial para pleitos.
Burofax o comunicación fehaciente.
Requerimiento extrajudicial: Antes de de iniciar el procedimiento de desahucio por precario, es conveniente que mediante burofax o carta notariada se insta al ocupante a entregar la vivienda a su propietario, advirtiéndole que si no lo hace en un plazo determinado se procederá a iniciar el procedimiento judicial. Este es un modo de demostrar al juez que se intentó llegar a una solución de manera extrajudicial y que los ocupantes hicieron caso omiso al requerimiento.
No hay entrega de vivienda de forma voluntaria
Demanda:
Inicio del procedimiento mediante interposición de demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar en el que este sita la finca ( 45 y 52.1.7º de la LEC). Y se seguirá el cauce establecido para el juicio verbal, tomando en cuenta las especialidades que tiene el procedimiento de desahucio.
Documentos que debe acompañar a la demanda:
Poder para pleitos.
Copia del burofax o comunicación fehaciente que se le envió al demandado
Copia de escrituras de la propiedad.
El desahucio se realiza mediante los cauces del juicio verbal, una vez presentada la demanda y la posterior admisión de ésta por parte del Juzgado, éste envía la demanda a la parte demandada, emplazando a todas las partes a la vista (juicio) tras la cual quedará el asunto visto para Sentencia.
El Juzgado estimará o no las peticiones del demandante. En caso de dictarse Sentencia estimatoria, condenará al demandado o demandados a que, en veinte días hábiles contados desde el día siguiente a la notificación de la Sentencia, desocupen voluntariamente el inmueble. Por otro lado, es posible que de ser estimatoria la sentencia, se condena en costas (gastos judiciales) a la parte demandada.
En caso que la parte demandada no cumpla con la sentencia de manera voluntaria y desocupe el inmueble, la parte demandante interpondrá demanda ejecutiva ante el Juzgado que dictó la Sentencia. El juzgado dictará posteriormente, fecha y hora del lanzamiento (desalojamiento del inmueble en presencia de la Comisión Judicial).
